2008年6月底，《新地标》对北京在售的30余个别墅项目进行调查，发现这些总建筑面积为487.8万平方米的别墅项目里，用于出售的地下面积达到153.7万平方米，占总建筑面积的30%以上，而地下与地上面积比例更高达43%。

　　买别墅，你还可能忽视了什么？也许是容积率与实际销售面积所折射出的性价比问题。

　　稍微具备常识的人都知道，容积率是指地上总建筑面积与占地面积之比，而其地下部分并未计算在内。但就在这个简单的问题上，很多别墅项目大玩数字游戏。

　　销售容积率之外的地下面积是很多开发商玩转数字游戏的技巧，而这也是圈内公开的秘密。容积率一直是衡量一个住宅项目价值的重要标准，其数值越低，意味着居住环境和舒适度越高。

　　但“向地下空间”发展的趋势愈演愈烈——这似乎无伤“容积率”大雅，却无形中增加了开发商在容积率之内的销售面积，尽管地下的建安成本要比地上的要高些，但开发商们对这部分“凭空”增加的销售面积乐此不彼。

　　2008年6月底，《新地标》对北京在售的30余个别墅项目进行调查，发现这些总建筑面积为487.8万平方米的别墅项目里，用于出售的地下面积达到153.7万平方米，占总建筑面积的30%以上，而地下与地上面积比例更高达43%。

　　被忽视的地下比例

　　容积率之外的地下面积有越演越烈的趋势。因为土地日益稀缺，增大销售面积——这被视为“珍惜”土地的做法是开发商们赚取更多利润最好的理由，而地下销售面积的比例问题也很容易被购房者忽视。

　　“容积率0.4、总占地面积19万平方米，总建筑面积13.7万平方米”，这是位于中央别墅区的独栋项目纳帕尔湾所公布的数据。

　　按照容积率的定义，这里存在不合逻辑的音符。这个13.7万平方米的总建筑面积应是地上与地下面积之和，其中地下面积6.1万平方米，地上建筑面积共7.6万平方米，“地下”和“地下”的比例超过4：5。这意味着，纳帕尔湾在容积率之外“新增”了将近一倍的面积。

　　《新地标》就容积率的官方定义从北京市规划委员会了解到，容积率是衡量住宅密度的指标，因此只将地上面积计算在内，这也是相关部门认可的“规划容积率”。但开发商往往对外公布的是另一个“实际容积率”：即项目总建筑面积(地上和地下面积的总和)与占地面积之比。

　　在北京的别墅项目中，纳帕尔湾并非孤本。在《新地标》调查的30余个别墅项目中，除了少数项目没有地下面积，其余27个项目均有地下部分，其中有19个项目地下部分面积拥有产权并进行销售。

　　在经过对这19个项目进行统计后，别墅项目地下面积与地上面积比例之大才直观地显现出来；地下与地上面积比超过50%的项目6个，这就意味着这些别墅有1/3以上准售面积属于地下部分；面积比在30%～50%项目有9个；面积比在30%以下项目仅有4个。