产业支撑“硅谷住宅”待涨

　　在上海市政府实施“聚焦张江”的政策以来，张江高科技园区近年发展步伐不断加快。据相关资料显示，至2004年上半年，园区已完成开发面积17平方公里，吸引投资额超过108亿美元，平均每平方公里逾6亿美元。

目前园区内注册企业达3168家，固定资产投资446亿元人民币，并已构筑三大国家级基地———国家上海生物医药科技产业基地、国家信息技术产业基地和国家科技创业基地的框架，形成了生物医药、集成电路和软件三大主导产业。

　　被誉为信息技术业“圣地”的美国硅谷不但创造了科技产业的奇迹，也创造了美国房产的奇迹；而在浦东张江，一个高速发展的“硅谷”也在形成，同时与之相匹配的张江硅谷国际别墅社区已初具规模，形成沪上别具特色的“硅谷住宅”。

　　在“硅谷”概念的吸引下，大量人才和高科技产业纷纷进驻，同时也催生了周边住宅的发展，张江房价近几年也出现了不小的涨幅，但是业内人士认为其房价仍有一定的上涨空间。

　　根据成熟经验，作为区域乃至国家高新技术的核心，硅谷的房价往往一升再升。以美国硅谷为例，该区域房价连续10多年上涨，使之成为美国目前房地产最昂贵的地方；同样，北京中关村的地价也要高出周边20%。相对国内外其他硅谷区域楼价之最，张江的房产升值空间依然不小。更为重要的是，在张江高科技园区与张江镇等周边区域扩容后，将组成全新板块联动发展、优势互补，更有力地推动板块价值的全面提升，为区域未来升值空间创造坚实基础。正因为有如此的定位，张江板块内的工作人员平均收入为6000元至8000元之间，而外资企业中相当数量的主管级人士年薪在20万至30万元以上。这使得高端物业很有发展空间。根据浦东国际化居住社区的高标准定位，张江板块楼市的相关配套有望进一步完善，这也直接刺激当地房价上涨。

　　目前，在张江国际化居住社区中的几个中心楼盘，次新房价格普遍在每平方米1万元上下，而以汤臣别墅楼盘为代表的物业每平方米均价约2万元。如位于该国际社区东北部的城市经典1室1厅1卫，建筑面积66平方米的公寓，总价88万，均价达到每平方米12100元。汤臣豪园一联体别墅，3室2厅2卫，建筑面积180平方米，毛坯房报价达到280万元，每平方米的价格已超过15000元。

　　尽管世界各地“硅谷”的发展不尽相同，但共同的相似点是，区域高科技发展带动的坚实经济增长能力和高素质人群聚集是“硅谷住宅”居高不下的最重要原因。张江“硅谷”国际别墅区尽管在房价上还不能称王，但其升值潜力已广受关注，近段时间区域供不应求现象已初露端倪，成长空间十分乐观。

　　“硅谷住宅”由于地域特征的特殊性决定了其不同于普通社区的住宅风格，从国外硅谷住宅的情况来看，由于其业主绝大部分都是在硅谷工作的人员，因此其很大程度上考虑的是把适合于高科技人才生活方式放在首位，由此“硅谷住宅”表现出的是在别墅区加上办公区和商业区，社区环境优美、人文气息浓厚、低矮建筑、密度低、高品质服务设施是共同特点，尤其重要的一点是创新精神的全面诠释。张江“硅谷”国际别墅区在经过几年发展后已成规模，并依据自身特色，形成独具特色的硅谷住宅区。

　　定位高端配套设施日趋完善

　　根据规划，张江高科技园区分为6个开发小区，张江镇人民政府负责开发张江住宅区和科技产业区。1999年以来，张江科技产业区驻户企业已近九成，周边配套设施也日趋完善。

　　记者实地勘察了张江的配套设施，有些非常完善。比如科技广场位于张江镇政府南端，于1999年2月建设，2000年7月完工，总投资750万元，总占地面积6367平方米。科技广场已经成为张江镇居民一个休闲娱乐的好去处；紫薇公园总投资530万元，占地面积22013平方米，建筑小品297平方米，园间道路2125平方米，湖水面积1923平方米，广场面积1951平方米，绿化面积15717平方米。

　　张江园区内建有餐饮服务中心、包括游泳池和网球场在内的休闲体育中心和生活服务中心。园区北面建有一流的汤臣上海浦东高尔夫球场。园区周边还建有国际保龄球馆、源深体育中心、浦东游泳馆、浦东棒垒球场、浦东新区图书馆、东方艺术中心、东上海科技城、上海国际博览中心，及世纪公园等设施。

　　除了园区已建设创业公寓、汤臣豪园、胡姬花园，将建设博士后公寓和宾馆，主要为园区创业者提供各种中高档酒店式的居住环境。而商业设施方面，园区内已建设小型的超市、美容美发、洗衣房以及银行等商业设施，正在建设地铁站商业中心、宾馆等设施。从园区乘坐地铁二号线至浦东张杨路和上海市南京路等商业中心，只需10至20分钟。

　　作为聚集高层人士的居住区，对自然环境要求较高。以美国硅谷为例，绵延上百公里的硅保带就像个环境优美的大公园，成荫的绿树、草坪和掩映其间的一幢幢两三层的建筑优雅宁静。而张江“硅谷”国际聚居区占地245万平方米，而规划容积率仅为0.91，同时由于周边簇拥世纪公园、汤臣高尔夫球场等大型绿地，生态环境首屈一指。此外，在园区未来规划中，另一大亮点就是40万平方米的主题公园、亲水河滨公园，为园区增添诗情画意的绿色休闲场所，构筑一个品位高雅、设施完善的现代化国际化社区。

　　中介偏少投资有待兴旺

　　房屋销售价格稳步上涨的同时，租赁价格也“不甘示弱”。据了解，目前张江国际社区内的主力楼盘租金从每月2000~3000元的普通公寓到月租金上万元的别墅均有，并且随着附近高科技园区高级白领一族的日渐庞大，租金仍保持上涨趋势。如汤臣豪园一豪华装修的4室2厅小高层住宅，面积208平方米，月租金报价为9000元。

　　另外，受张江国际化居住社区这一优势板块的带动，社区周边的楼市也呈现较好的上升势头。据了解，附近小区二手房均价普遍在每平方米6000元以上，如香楠小区一3室1厅1卫、5年房龄的多层住宅，面积82.77平方米，报价53.5万元，均价已达约每平方米6400元。同时，租赁市场也一直看好，租金水平向市中心地段的楼盘靠拢，如香楠小区一4室2厅、面积121平方米的多层豪装公寓，租金报价为每月3000元。

　　中介人士分析，除了张江国际化居住社区附近，如张江高科技园区有着庞大的消费群体外，轨道交通终点站的便利也吸引了不少浦东甚至浦西的高级白领。房价及租金较高，除了本身区位优势外，社区内住房以大户型为主，一般面积较大，加上周边配套日益完善和逐渐形成的高档居住区氛围都是不可忽视的因素。

　　虽然二手和租赁市场良好，但是记者在张江一带发现，中介的门店并不多见。这从一定程度上说明，张江的区位优势还没有得到进一步的发掘。有业内人士认为，张江板块由于距离浦东国际机场较近，而且向北经中环线连接金桥地区、向南与南汇腹地以及海港新城遥相呼应，将会成为浦东一大中心板块。目前，开发区内的街区景观布置得也相当不错。但由于该地较为偏远，房价又高，所以难以吸引市区居民购买，目前大部分是区域客户，但从长远角度看升值潜力巨大，因此中介公司并不青睐在那里开店。

　　但是，业内人士仍然指出几大总体投资优势。一是政府统一规划，形成居住区独有的5分钟概念。以张江住宅区为圆心，智能孵化区、高级学区、时尚商业区、交通换乘中心四周围绕。社区整体建成后，居民到交通换乘中心、地铁张江高科站、幼儿园、小学、中学、华师大二附中、商业街区、智能化办公区域、汤臣高尔夫球场均在5分钟步、车行范围内，形成一个崭新的现代居住模式。

　　二是完善的教育配套设施。规划中的幼儿园、小学与已建成的华师大二附中构成的高级学区与住宅区仅一街之隔，校区与居住区互为渗透，提升了居住区的品位。而且未来张江园区内还将落户更多的国内外著名学科院校，从而形成学术氛围浓郁的教育园区。

　　三是极具规模的商业配套建设已经启动。商业街区一期主要以餐饮、休闲、配套类行业为主，有一个4800平方米的中庭广场。配置食品、日用品的便利店，电子产品、数码产品、图书、影音类商店；餐饮配置快餐店、大型餐厅和西菜馆；休闲娱乐配置中高档各类咖啡馆、酒吧、美容美发厅等。