上海别墅投资市场的概况

　　从别墅总量上分析，数据显示2004年，上海在上半年推出36例别墅项目的基础上，下半年截止目前再次推出28例别墅项目，从而使得前三季度的别墅供应总量达到了64例，超过了2003年全年63例的供应总量。

　　从别墅租金市场分析，上海别墅市场的平均租金上升幅度达到6.3%，这主要是由于市场上对于别墅项目的强势租赁需求导致。随着上海境外驻沪人士的不断增加，多数境外人士还是会选择租赁的方式入住别墅。来自别墅租赁的强烈需求，成为推动高端租赁市场整体上扬的主要动因，如碧云花园、绿宝园、美林别墅、四季雅苑等，入住率均在90％以上。以绿宝园为例，在第四季度内，作为绿宝园第四期的绿宝森林38栋独立别墅于11月1日正式接受租客入住，至11月底一个月时间内，入住率已经达到了40%(均为交房前的预租)。而面积达684平方米的G型别墅租金报价达到每月12000美元，与第一季度相比上涨10%；而面积更大的F型别墅(859平方米)的租金报价达每月17000美元，与第一季度相比上涨13%。目前，绿宝森林已经成为租赁市场上价格最高的项目之一，而从其租客构成看，需求无一例外都是来自公司总经理级以上的外籍人士。

　　投资上海别墅人群由“三外”渐为本地人主导

　　据统计，2002年上海别墅的购买人群中 “三外”客户占63％，上海籍客户只占37％；而去年的情况完全反过来了，上海籍客户占66％，“三外”客户只占34％。在去年上海别墅销售总量继续加大的前提下，这一数据的变化表明上海别墅市场不再主要依靠外来的购买力，上海本地的消费者能力已经大大增强，成为别墅市场的核心购买力，市场前景比较乐观。

　　投资上海别墅的六大需求因素

　　一是居家型需求,就是把别墅作为第一居所需求。

　　二是度假型的需求,也有人称之为“5＋2”的居住需求,也就是有两套房,一套在市区,一套在郊区,五天在市区,两天在郊区。

　　三是出租型的别墅需求,如在虹桥、张江及金桥,有着很多外资公司的高级主管或外企员工,他们在上海一般不会把别墅买下来,但公司给予很高的住房租赁补贴,造就了这种出租型的别墅需求。

　　四是旅游型别墅需求,那就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅。

　　五是办公型的别墅需求,一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用,既有了花园式的办公环境,又有了高级管理人员的寓所。在上海市区有不少老洋房就满足了这部分需求。

　　六是投资型别墅需求,由于很多别墅能够获得较高的租金收益,近年来上海就出现了把别墅作为投资对象的投资型需求。

　　上海别墅的投资回报率

　　上海的房地产投资回报率约为6%～8%,而别墅的投资回报率平均高于9.5%,尤其是高档别墅更是达到了13.4%左右,且市场别墅类租赁物业的入住率达80%左右,远高于市场其他类租赁物业。这主要归功于每年以约14%增长率增加的外籍人士的涌入,他们一般不必要购买别墅,但却有着较高的平均超过1000美元/月的住房补贴,加上他们的生活习惯使他们一般选择高档公寓或别墅居住,这就使一部分投资家看中别墅投资的商机,从而刺激了投资性别墅需求, 目前上海的古北地区的别墅租金达到了上海的最高水平，最主要的原因就是大量港澳台人士及外籍人士选择该地区居住，而且该地区相对这些人士的配套设施更为齐全。而股市的低迷与同期房地产市场的高涨，尤其是别墅市场高投资回报率的明显差异化对比更加刺激了这一需求。目前高档公寓和别墅的租赁市场状况良好，需求比较旺盛，回报率还是比较好的。

　　以其最近投放的绿宝园为例，回报率在10％以上，而且租赁情况很好，许多未得房就已经预租了。高端别墅热租主要是受上海经济持续向好，外籍人士尤其是携带家眷的外籍来华工作人士增多的需求导致，但别墅热租仅限于高端市场，中低端别墅目前还是以自住为主。目前高档住宅租赁市场总体的行情是大户型公寓和高档别墅供不应求，而小户型和低端别墅则相对供应多而需求少。

　　专家对投资上海别墅的看法

　　第一太平戴维斯住宅部的朱小姐表示，投资高档房屋的首要条件是好的地理位置，其次，高品位的配套也是吸引租户的重要因素。区域条件往往是投资住房的首要考虑条件，也是决定房产长线价值的重要因素。小区本身的地理位置很重要，比如交通便利，靠近商业区和办公地点等。此外，周围配套设施，如（国际）学校、医院、超市等也很重要，尤其不可忽视的是人文氛围。

　　如金色维也纳在四季雅苑附近，因为四季雅苑是外籍人士比较集中的地区，居住在该区域，除了在生活、工作、娱乐等方面的便利，也有在人文上的归属感。此外，与附近的朋友交流聚会也比较方便，同样是别墅，租金就要高出同类房产许多。好的周边环境、园林绿化、建筑风格以及物业服务等因素都是决定别墅是否能够吸引租客，和在未来能否升值的重要因素。发展商背景也是重要环节,因为这决定着房屋的质量，好的发展商会精益求精，不会有偷工减料等现象，这对于讲求品位和质量的别墅来说是十分重要的。一方面好的别墅可能会使用很久，像现在的老洋房，因此对质量要求自然较高；另一方面，作为高档住宅定位的别墅，居住者需要一个放心的、舒适的环境，如果房屋的质量有问题，实在是别墅的致命伤。这一点对于投资者来说更是需要慎之又慎的。

　　美联物业也认为别墅投资首先要看整个大的区域或板块有没有投资价值，即附近有没有交通干道、离市中心远不远、市政配套设施是否完善、有没有好的楼盘带动人气等都是需要考虑的因素。其次，要看别墅的产品质量。别墅使用的是怎样的建材设备，墙体、瓦尤其是窗使用的是什么材料。如果材料不好有可能产生渗水、不隔热保暖等问题。再次，要看庭院的面积大小，树、草等环境绿化处理到什么程度。最后，要看是否有好的物业管理公司，好的物业可以提升别墅的潜在价值和出租回报率。选择别墅就是选择一种生活方式，别墅的真正价值在于环境，比如佘山以高尔夫为主题的别墅，淀山湖以天然资源为卖点的别墅，世纪公园以生态绿化为特点的别墅……环境对别墅具有决定性的作用。美联物业的发言人还强调考察一个别墅是否具有投资价值，可以通过‘三度空间环境’来进行考察。一度空间是大环境，即该别墅所在的区域、板块、交通、配套等宏观面；二度空间是小区环境，别墅代表的是一种生活方式，小区的人文环境、精神风貌等直接影响楼盘的价值；三度空间是居家环境，即别墅内部环境。‘三度空间环境’可以用16个字来概括：舒适、享受、秘密、安全、个性、特色、典雅、精致。而这一切评估的最后落脚点就是看综合性价比，性价比越高，投资价值就越高。

　　未来上海别墅市场的投资策略

　　别墅市场今明两年还会延续过去几年的上升势头。不过，投资别墅需要有选择、有鉴别、有分析，要选择投资的热点，“随买随涨”的时代已经过去了。公寓房已经涨到了一个比较高的水准，现在购买别墅是一个好时机。

　　在区域或板块上，去年风光无限的佘山板块，今年仍然是一个非常值得关注的热点。另外除松江外，浦东是外来人士进驻及移民上海的首选之地，具备发展大房型、大花园的高档别墅的充分潜力，尤其是在世纪公园一带。目前，金桥、张江、世纪公园一带的别墅无论是租赁还是销售都非常好，价位上也还有很大的发展空间。

　　另一个非常看好的地方是沪青平公路沿线，尤其是东方绿舟、大观园、朱家角、淀山湖一带。这里不仅交通便捷，而且有大片水域，这在上海是得天独厚的，旅游、休闲、度假的功能非常强，现在这一带的别墅单价只有1万多元/平方米，两年之内完全有潜力涨到2.5万元/平方米左右，可以说是上海别墅市场最被看好的区域。此外，松江新城、新桥以及南汇靠近外环线一带的别墅也很有发展潜力。在针对别墅市场的政策及金融调控愈加严厉的环境下，品质较高、较有特色的别墅更易受到市场的欢迎，独栋别墅的竞争优势比较明显。