经济型及高端别墅需求旺盛，中端别墅市场竞争会更加激烈。上海本地客户需求的放量将对经济型别墅是利好因素，而部分追求享受的外来和本地超高收入者也将给为数不多的高端别墅带来旺盛需求。竞争相对激烈的将是供给量较多的中端别墅市场

  别墅市场的价格仍将进一步上扬。各档别墅价格及区间将逐渐拉开。由于混合型别墅的增多，每平方米8000元以下的物业比例加大，同时，由于独栋别墅的增加，每平方米20000元以上的物业总量也占到了14％的比例，高中低档的各层次别墅逐渐拉开距离。由于浦东、南汇、青浦等大量成熟区域高档别墅的面市。预计2005年别墅市场的价格在高档别墅的推动下仍将进一步上扬。

  从别墅未来发展区域来看，浦东唐镇板块及松江泗余板块最为看好。浦东凭借十多年的开发开放和经济发展、四个功能区的建设、国际机场的东移、世博成功申办、浦东及南汇广阔腹地的支持，将成为上海下一个别墅发展重点区域。松江目前已发展成为别墅的一个热点区域，凭借其优美的环境及良好的地域优势以及松江大学城及松江开发区推动，也有较大发展潜力。

　　3月份上海别墅供应量依然在高位运行，松江、浦东、闵行成三足鼎立之势；尤其松江今年别墅项目众多，层次丰富；浦东板块也日益成熟，由于前几年囤积的土地丰富，在政府调控和别墅项目高投资回报率的作用下，开发商对于别墅项目未来盈利能力的预期仍然较高，别墅开发热度不减。

　　松江区域

  松江区板块2004年已发展成为上海别墅的一个热点区域，凭借其优美的环境及良好的地域优势以及松江大学城及松江开发区推动，已形成包括松江大学城在内的泗泾、九亭、佘山、新桥及松江新城五个别墅板块。

  松江别墅板块是近来发展最快的区块，市场态势活跃，市场定位正由原来的经济型与高档别墅共存过渡到目前以中高档别墅市场为主导的局面，是上海高端别墅的主要集中地之一。目前该区域别墅楼盘约占目前上海别墅楼盘总数的26%，而且别墅项目众多，层次丰富。其中佘山板块有紫都·上海晶园、恒联名人世家、佘山月湖山庄等千万元级别的豪宅，一般售价都在20000元/平方米以上，作为上海唯一的依山傍水区域，正逐步成为上海第一富豪区和国际级别的别墅区；九亭、新桥、新城以中档独栋别墅为主，如上游会舍、上海家天下、华亭雅居等。是十五规划重点建设区域，泗泾以独栋别墅为主，目前售价在8000元~10000元/平方米，九亭以联体中低档别墅为主，目前售价为6000元~9000元/平方米。紧凑、经济型的联体和叠加别墅项目，主要集中在松江新城、新桥、九亭等板块，如上海公馆、明月清泉、复地香堤苑等。

　　浦东区域

  随着浦东经济的快速发展，浦东板块日益成熟。随着圣马力诺和白金翰宫的推出，龙东大道沿线在售别墅已经达到5个，逐步形成以张江唐镇为核心的高档都市别墅区。该地区别墅以地段优势为其诉求点，发展前景为多数人看好，已经成为上海为数不多的高端别墅集中地之一。2004年底推出的千秋别墅、维诗凯亚，目前售价都超过25000元/平方米。久负盛名的中式大宅九间堂更是以单位售价超过40000元，单幢总价超过2000万元，成为该地区售价最高的别墅。但从销售或预定情况来看，这些都市豪宅非常抢手，体现了上海顶级人士的强大购买力。

  2004年底，枫涧美墅作为浦东上南板块推出的第一个别墅项目，拉开了上南板块别墅开发的序幕。上南别墅板块规划总占地面积约143公顷，区内规划容积率为0.25，人均绿地达到40平方米。由于地理位置优越，交通便利，更由于浦东大三林地区近两年成为浦东楼市开发的热点区域，居住开发日益浓厚，从而使得别墅开发所必须具备的人气和配套等要素迅速形成，上南板块将成为上海最具潜力，也是最具投资价值的别墅板块之一。

　　闵行区域

  莘闵别墅板块是上海较早的别墅板块之一，也是近两年别墅用地供应量较大的板块。但在宏观调控的大势下，该板块2004年的供应量有所减缓。物业形态以混合型社区为主，比重达到50％以上，更有南郊别墅等原规划为纯别墅的项目改成了混合社区。

　　青浦区域

  青浦别墅主要集中于沪青平公路沿线，正向南北方向纵深发展，徐泾镇是相对发展比较成熟的区域，赵巷镇内西郊古北国际别墅和中海翡翠湖岸的精彩亮相，标志着赵巷别墅板块正式登场。赵巷镇特色居住区位于徐泾镇和青浦镇中心地带，该别墅板块将使徐泾、青浦、朱家角等传统别墅区连成一片。总规划用地面积约为8000亩，与别墅区配套的国际学校、商业设施等非常齐全，目前上市的别墅销售价格基本在11000~16000元/平方米，现在看来，将是上海最大的一个别墅板块。

　　南汇、奉贤区域

  南汇、奉贤等区域受洋山深水港、海港新城等利好消息的促动，正受到越来越多的开发商关注。

  南汇区域的楼盘主要分部在康桥镇和航头镇。南汇康桥地区的别墅发展较早，也比较成熟。独立别墅价格超过16000元/平方米。目前在售楼盘主要有绿洲康城和绿宝园。航头镇板块是今年表现较好的一个别墅板块，沪南公路西侧大面积土地规划为高档独立别墅。航头镇别墅楼盘普遍较大，容积率低，小区绿化景观较好，形成舒适型高档别墅群。以绿洲千岛花园、生茂养园为代表有多个在售别墅大盘，平均别墅价格已经超过14000元/平方米，是南汇最具市场潜力的别墅板块。

  奉贤今年的别墅供应量所占的比重达到8％，与南汇持平，产品主要集中在沿海地区，以中档居多，独立别墅价位在10000元~15000元/平方米之间，联体别墅在8000元/平方米左右。奉贤区板块高速公路交通便捷，投资50亿元的人工海滩工程带来旅游区的发展机遇，但周边配套不完善。