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别墅租赁市场近期表现强劲 入住率租金大幅上升

http://www.haozhai.com　　文章来自: 新闻晨报　　 2005-04-01 13:26:39

沪上包括浦东、松江、闵行、青浦、南汇五大传统别墅区域上半年一改往昔不冷不热“温吞”走势，整个别墅市场量价齐升，供需两旺，走出一波亮丽行情。沪上的别墅产品结构向大体量、高价位、多样式方向迅速靠拢，单体独栋别墅的房型面积、单价总价、占地面积都有了大幅攀升，并逐渐成为市场的主流。而原来联排、联拼的经济型别墅市场日渐式微，并演化出叠加别墅、低密度公寓住宅等多种样式。 　　随着商业银行对高档公寓、别墅等高端产品个人贷款的收紧，由于申城整体楼价比较平稳，别墅市场并未受到大幅冲击，虽然七八月以来，楼市淡季造成成交量一定程度萎缩，进入9月，各大开发商又开始酝酿新一轮攻势，整体来看，年内别墅市场发展速度较快，涨幅也超过了普通商品房，加上不少购买别墅的投资人对贷款依赖度有限，需求潜力巨大。随着别墅市场供需两旺，租赁市场逐渐形成基础，开始崭露头角。 　　五大区域仍是传统别墅供应区随着长宁虹桥等市区内别墅开发量的逐渐饱和，别墅的主要供应区域就主要集中在浦东、松江、闵行、青浦和南汇这五大区域。 　　松江向来是顶级、高端别墅的发源地，倚靠佘山的自然风光，山脚下高档别墅林立，除了身价过亿的紫园别墅，下半年还有紫都上海晶园、天安别墅等一批高端别墅后期相继问世。松江新桥板块下半年在消化前期楼盘剩余存量的同时，还将上市的项目仍以销售联体别墅为主。 　　闵行地区由于交通轨道网线较早成熟，房地产市场发展近年来迅速，区域内房产销售一直名列前茅，同时也是沪上最早盛产别墅的地区之一，目前在售的紫藤园、长岛别墅、兰乔圣菲等项目已进入尾声，下半年天籁三期、圣特丽墅等项目将紧接面世。 　　浦东作为上海住宅市场的供应大户，高档别墅一直是主要的高档住宅之一，目前已形成了金桥、世纪公园、张江、唐镇等多个别墅集中供应板块，白金瀚宫、东源丽晶等一批高端别墅项目正在热销中，单价已经达到了15000元平方米，由于整个浦东区域配套较为成熟，下半年别墅供应仍然名列前茅。 　　紧挨着浦东的南汇地区别墅供应主要集中在航头和康桥两个地区，目前帕萨迪纳、生茂养园等别墅楼盘均价也已突破13000元平方米；青浦住宅市场相对其他区来说，开发力度不大，别墅供应区主要在徐泾、朱家角、淀山湖和赵巷等板块，尤其是赵巷，离松江佘山近在咫尺受到市场高度关注。 　　别墅入住率持续攀升如此大的别墅供应量一度使沪上的别墅空关率居高不下，然而进入今年上半年，入住率逐渐提高。根据戴德梁行最新统计报告显示，在2季度中，别墅市场的需求旺盛，尤其表现在浦东地区的别墅市场，呈现出供不应求的态势，平均入住率达到了95.0%，与全市相比高出4个百分点，较之上个季度增长16.4%。 　　入住率提高得益于别墅出租市场行情逐渐看好，根据戴德梁行资料，浦东别墅的租金平均为每月每平方米18.8美元，较上季度增长5.6%。虽然浦东别墅市场上有新增供应量上市，但由于原有的储备量不多，且需求十分旺盛，尤其是品质好的高档别墅项目十分抢手。 　　同样，浦西别墅市场表现良好。闵行区的别墅市场尤为突出，入住率已经达到90.7%，与全市的平均入住率持平；长宁区的别墅市场入住率也持续保持在90%左右，本季度租金有所上升；徐汇区的别墅入住率也达到了76.7%，较上季度上涨了7.8%。 　　别墅市场整体入住率和租金较上季度双双上扬。其中，别墅市场平均入住率达到了90.6%，较上季度上升了4.9%，创下自1998年以来的历史最高点。戴德梁行预计，受到持续强劲需求影响，预计别墅市场的平均入住率有望继续走高。别墅市场在本季度的平均租金报价为每月每平方米20.3美元，较上季度微幅上升1.5%。 　　别墅出租前景看好别墅的租赁市场近期表现强劲，其入住率和租金都有大幅度的上升走势。对此，业内人士表示，高端需求量的增加是别墅租赁市场抢眼的直接原因，目前租用别墅的客户主要是外资公司的外籍高级管理人员及部分驻沪的外地高层人士，这部分人群正在呈明显的上升态势。 　　在高档物业租赁市场中，一些房型设计落后、使用功能差的老物业，开始逐渐被市场淘汰。而一些高档别墅物业，规格高，管理好，正在成为高消费人群的租赁目标，新增供应在不断增加之中，也使得一些租客从老的物业搬迁到新的物业之中，通常这些人士有专用车辆配备，因而即使较远的别墅物业仍是这些消费人群的乐意之选。此外，业内人士表示，随着别墅市场规模逐步扩大，供应量、选择面及物业档次都有了更多的选择，这样也为迅速形成别墅租赁市场打下基础。 　　据戴德梁行分析，境外人士在上海约有6万人。上海作为一个国际大都市，境外人士占总人口比例将可达到5%以上，按现有人口算，外籍人口应该在70万人左右。可以预计，持续增加的境外人士将成为高档物业租赁市场的强劲需求者。

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